La zone des Granges, en entrée de ville à Montbrison (42).

Les entrées de ville au défi de la transformation des zones commerciales

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Lancé en septembre 2023 par le gouvernement Borne, le plan de transformation des zones commerciales périurbaines prévoit de donner un nouveau souffle à ces zones très décriées, notamment en y expérimentant la diversification des usages.

Elles sont au nombre de 1 500, selon les chiffres du Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement), établissement public qui accompagne les collectivités. Décriées par beaucoup, ces « boîtes à chaussures » périurbaines qui illustrent la « France moche », captent pourtant près de 72 % des dépen­ses en magasin des Français et s’étendent sur plus de 500 millions de m2. 

Modèle d’un aménagement territorial hérité des années 1960, elles sont aujourd’hui confrontées à des défis multiples : augmentation accrue du commer­ce en ligne, mutation des modes de consommation, pression sur le pouvoir d’achat des ménages et engagements environnementaux. Symbole d’un étalement urbain débridé, les zones commerciales de périphérie ont longtemps privilégié l’unique rendement économique au détriment de toute considération paysagère, encore moins écologique. Mais, en pleine crise du logement et à l’heure où l’artificialisation des sols tend à être freinée, elles représentent des surfaces foncières non négligeables et nécessitent de repenser leurs modèles. À cet égard, le gouvernement a lancé fin 2023 un plan de transformation des zones commerciales d’entrée de ville, piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et la Direction générale des Entreprises (DGE). « Le moment est venu de les réinventer pour les réadapter aux enjeux de notre temps et en faire des zones de vie », a précisé l’ex-ministre déléguée chargée des Entreprises Olivia Grégoire lors de la présentation du plan à la presse. « C'est une excellente initiative », s’était alors félicité Frédéric Gibert, responsable du programme Action cœur de ville et du « Plan Commerce » à la Banque des Territoires, pour qui « L'État a choisi d'attaquer le sujet par la question des zones commerciales, mais il y a aussi la question des entrées de ville habitées, des activités économiques et les sujets sont très variés, avec des territoires qui ont des perspectives de densification avérées, et d'autres où il y a moins de perspectives et donc tout à inventer avec des volets de renaturation probablement ». 

Libérer le foncier pour créer des logements, des espaces verts et des équipements publics

Assorti d’un Appel à manifestation d’intérêt (AMI), le dispositif a récompensé quatre-vingt-dix lauréats au printemps 2024. Déposées par des élus locaux, aménageurs, établissements fonciers ou encore par des groupements, les candidatures retenues représentent une enveloppe de 31,7 millions d’euros de crédits et concernent quatre-vingt-trois zones commerciales. « Elles bénéficient d’un accompagnement au titre de la conduite de projet pour vingt d’entre elles, de la réalisation d’études préalables ou pré-opérationnelles pour soixante-neuf autres, ainsi qu’au titre des déficits d’opération pour les vingt projets considérés comme matures », détaille l’ANCT  à Territoires Durables Magazine. Parmi les quatre-vingt-dix bénéficiaires, des zones commerciales de toutes tailles et dans tous les territoires d’implantation, du projet Baggersee dans l’Eurométropole de Strasbourg (Bas-Rhin) à la transformation de la zone Val d’Yerres 2 à Boussy-Saint-Antoine (Essonne). Seulement, bientôt deux ans après la présentation du plan par le gouvernement, le réaménagement de ces périphéries urbaines peine à voir le jour. De fait, si « La quasi-totalité des lauréats financés pour la réalisation d’études préalables a engagé tout ou partie des études nécessaires », selon l’ANCT, « pour les opérations financées au titre des déficits, il est encore trop tôt pour communiquer sur des premières réalisations ». En cause : la complexité de certains projets, l’absence de réplicabilité des modèles de réaménagement d’un territoire à l’autre, la lourdeur administrative ou réglementaire et surtout la maîtrise du foncier, très disparate selon les régions et le nombre d’acteurs impliqués, publics comme privés.

Face à l’engouement suscité par cette première vague du dispositif, le gouvernement avait annon­cé
dans la foulée une deuxième phase de candidatu­res, suspendue faute de crédits supplémentaires
en 2025. Malgré le fort potentiel de certains sites, le réa­mé­nagement de ces zones devrait s’inscrire dans un temps très long.

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Territoires Durables